季度,買賣移轉案件數-件 ,土地移轉筆數-筆 ,建物移轉棟數-棟,公寓平均單價-萬元-坪,華廈平均單價-萬元-坪,住宅大樓平均單價-萬元-坪,透天厝平均總價-萬元,實價登錄價格動態分析 101年第4季 ,445,784,270,8.1,9.8,13.1,938.3,第4季本區對外提供查詢之買賣實價案件計434件,與第3季未實施實價登錄制度時買賣案件461件相差無幾,足見「不動產成交案件實際資訊申報登錄」制度之實施初期,對本區買賣交易量並無產生顯著之衝擊,但隨內政部不動產交易實價查詢服務網揭露之買賣交易資訊數量日益增多,對本區未來市場行情產生何種變化,仍待後續觀察。本季本區雅環路及學府路附近一帶有新建案交屋,但目前本區買賣交易案件仍以自住型中古屋為主,農業區內建地之小型社區透天住宅較受青睞,大樓產品民眾之接受度亦漸增,整體而言,本季本區房地產價格與上季相較,大致呈持平狀態。 102年第1季,314,544,204,8.8,10.5,11.4,877.3,"第1季本區對外提供查詢之買賣實價案件計185件,較上季減少51件,減少幅度為21.61%,原因乃上季有1百多戶之住宅大樓交屋,故本季與上季相較,減少幅度頗大。至於本季土地或房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計98件,均價137,000元/坪,較上季下跌,原因乃上季移轉之1百多戶為新建住宅大樓,故買賣單價較高;商業區房地買賣實價案件計1件,交易價169,000元/坪;工業區土地買賣實價案件計1件,交易價137,000元/坪;農業區土地買賣實價案件計33件,均價48,000元/坪,較上季下跌;商業區及工業區因買賣案件極少,且受交易分布地區不平均之影響,故無計算漲跌幅之實益。整體而言,本區本季房地成交價格較上季微幅下跌" 102年第2季,341,686,232,7.9,10.4,10.5,844.8,第2季本區對外提供查詢之買賣實價案件計291件,較上季增加106件,增加幅度為57.29%,其原因受實價登錄揭露加速成交周期等影響,使得買賣案件大大增加。至於本季土地或房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計124件,均價14.2萬元/坪,較上季微幅上漲,原因多受零星新建案成交而致價格上漲;商業區房地買賣實價案件計6件,交易平均單價16.5萬元/坪;工業區土地買賣實價案件計2件,交易均價19.9萬元/坪;農業區土地買賣實價案件計48件,交易均價7萬元/坪,均較上季上漲不少;商業區及工業區因買賣案件稀少,且受交易實例分布地點影響致交易單價波動過大,故無計算漲跌幅之實益。整體而言,本區本季房地成交價格較上季上漲 102年第3季,386,652,248,8.7,11,10.6,946.5,第3季本區對外提供查詢之買賣實價案件計355件,較上季增加64件,增加幅度為21.99%,其原因受實價登錄揭露加速成交周期等影響,使得買賣案件大大增加。至於本季土地或房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計137件,均價15萬元/坪,較上季微幅上漲,原因多受零星新建案成交而致價格上漲;商業區房地買賣實價案件計6件,交易平均單價26.6萬元/坪,較上季大幅上漲,其原因為高價商業區成交物件而致價格上漲;工業區土地買賣實價案件計4件,交易均價13.1萬元/坪,較上季下跌,其原因為成交物件多數中小規模工業用地所導致;農業區土地買賣實價案件計38件,交易均價6.6萬元/坪,均較上季些微下跌。整體而言,本區本季房地成交價格較上季漲跌互見,地價微幅上漲。 102年第4季,419,750,262,9.3,11.4,11.1,867.6,第4季本區因新建大樓交屋影響,對外提供查詢之買賣實價案件計367件,較上季增加12件,增加幅度為3.38%。至於本季土地或房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計106件,均價14.48萬元/坪,較上季微幅下跌,原因為透天厝成交量下滑致均價下跌;商業區房地買賣實價案件計67件,交易平均單價11.42萬元/坪,較上季大幅下跌,其原因為上季買賣實例均位於高價位商業區透天厝成交房地均價較高,本季受低價位商業區新建大樓成交62件影響以致均價下跌;工業區土地買賣實價案件計1件,交易均價10.57萬元/坪,較上季下跌,其原因為成交物件僅1件無法有效量化所導致;農業區土地買賣實價案件計19件,交易均價6.89萬元/坪,較上季些微上漲。整體而言,本區本季房地成交價格較上季漲跌互見,地價微幅下跌 103年第1季,413,700,213,10.3,11.7,11.2,953.1,第1季本區因新建住宅大樓完工銷售交易漸減,對外提供查詢之買賣實價案件計350件,較上季減少17件,減少幅度為4.63%。至於本季土地或房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計80件,均價15.9萬元/坪,較上季上漲,原因為新建透天厝交屋致均價上漲;商業區房地買賣實價案件計64件,交易平均單價11.1萬元/坪,較上季微幅下跌;工業區土地買賣實價案件計8件,交易均價12.6萬元/坪,較上季上漲,其原因為成交物件多為畸零地或有合併使用之交易所導致;農業區土地買賣實價案件計17件,交易均價7.3萬元/坪,較上季微幅上漲;整體而言,本季房地產交易價格較上季上漲。 103年第2季,555,845,417,9.6,14.5,16.3,943.6,本季因受學府路、中清路3段一帶二批新建住宅大樓完工交屋影響,對外提供查詢之買賣實價案件計493件,較上季增加143件,增加幅度為40.86%。至於本季土地或房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計296件,均價16.8萬元/坪,較上季上漲;商業區房地買賣實價案件計50件,交易平均單價15萬元/坪,較上季上漲,原因為交易標的多位於繁榮地段、生活機能良好之新建住宅大樓;農業區土地買賣實價案件計19件,交易均價7.4萬元/坪,與上季持平;整體而言,本季以住宅區及商業區新建住宅大樓為主要交易對象,成交價格較上季而言上漲。 103年第3季,303,478,217,9.3,12.7,14.3,988.4,本季對外提供查詢之買賣實價案件計256件,較上季減少237件,減少幅度為48.07%,主要原因為上季新建住宅大樓完工交屋,對外提供查詢之買賣實價案件數量較多所導致。至於本季土地或房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計130件,均價17.1萬元/坪,較上季上漲;商業區房地買賣實價案件計7件,交易平均單價17.6萬元/坪,較上季上漲,原因為交易標的多位於繁榮地段、生活機能良好之新建住宅大樓;農業區土地買賣實價案件計19件,交易均價6.7萬元/坪,與上季下跌;整體而言,本季以住宅區新建住宅大樓為主要交易對象,成交價格較上季而言上漲。 103年第4季,345,894,194,9.7,12.1,14.2,1043.1,本季對外提供查詢之買賣實價案件計256件,較上季減少237件,減少幅度為48.07%,主要原因為上季新建住宅大樓完工交屋,對外提供查詢之買賣實價案件數量較多所導致。至於本季土地或房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計130件,均價17.1萬元/坪,較上季上漲;商業區房地買賣實價案件計7件,交易平均單價17.6萬元/坪,較上季上漲,原因為交易標的多位於繁榮地段、生活機能良好之新建住宅大樓;農業區土地買賣實價案件計19件,交易均價6.7萬元/坪,與上季下跌;整體而言,本季以住宅區新建住宅大樓為主要交易對象,成交價格較上季而言上漲。 104年第1季,257,566,170,9.7,13.1,13.3,1094,本季對外提供查詢之買賣實價案件計256件,較上季減少237件,減少幅度為48.07%,主要原因為上季新建住宅大樓完工交屋,對外提供查詢之買賣實價案件數量較多所導致。至於本季土地或房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計130件,均價17.1萬元/坪,較上季上漲;商業區房地買賣實價案件計7件,交易平均單價17.6萬元/坪,較上季上漲,原因為交易標的多位於繁榮地段、生活機能良好之新建住宅大樓;農業區土地買賣實價案件計19件,交易均價6.7萬元/坪,與上季下跌;整體而言,本季以住宅區新建住宅大樓為主要交易對象,成交價格較上季而言上漲。 104年第2季,220,351,126,10.9,12.5,16.3,1012.8,本季對外提供查詢之買賣實價案件計185件,較上季增加3件,增加幅度為1.65%,交易量與上季持平。至於本季土地或房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計90件,均價15.5萬元/坪,較上季16.7萬元/坪下跌;商業區房地買賣實價案件計9件,交易平均單價15.9萬元/坪,較上季19.2萬元/坪下跌,住宅區與商業區房地買賣價格同步下跌其主要原因為本季交易標的多屬於中低樓層之中古住宅大樓及透天厝所導致;農業區土地買賣實價案件計29件,交易均價6.3萬元/坪,與上季6.4萬元/坪持平;整體而言,本季以住宅區中古屋及農業區土地為主要交易對象,成交價格較上季而言呈現下跌趨勢。是否受政府實價課稅政策逐漸明朗化且通過立法,使高單價成屋買方轉為觀望態度而影響價格,有待觀察 104年第3季,338,625,254,10.3,13.1,14.4,1292.9,本季對外提供查詢之買賣實價案件計216件,較上季增加31件,增加幅度為16.76%,交易量與上季增加。至於本季土地或房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計122件,均價18.5萬元/坪,較上季15.5萬元/坪上漲;商業區房地買賣實價案件計9件,交易平均單價18.5萬元/坪,較上季15.9萬元/坪上漲,住宅區與商業區房地買賣價格同步上漲其原因為:住宅區交易標的多屬新建成屋;商業區交易標的多位於臨路店舖式透天厝所導致;農業區土地買賣實價案件計11件,交易均價6.7萬元/坪,與上季6.3萬元/坪持平;整體而言,本季以住宅區新建成屋為主要交易對象,成交價格較上季而言呈現上漲趨勢。 104年第4季,471,995,358,9.9,15.3,16.9,1116.1,本季對外提供查詢之買賣實價案件計433件,較上季增加217件,增加幅度為100.46%,交易量與上季(216件)大幅增加,原因可能受到實價課稅制度實施所影響。至於本季土地或房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計204件,均價18.9萬元/坪,較上季18.5萬元/坪上漲;商業區房地買賣實價案件計54件,交易平均單價19萬元/坪,較上季18.5萬元/坪上漲,住宅區與商業區房地買賣價格同步上漲其原因為交易標的多屬新建住宅大樓,建築單價較高所影響;農業區土地買賣實價案件計23件,交易均價6.3萬元/坪,與上季6.7萬元/坪下跌;整體而言,本季以住宅區、商業區新建成屋為主要交易對象,成交價格較上季而言微幅上漲。 105年第1季,170,330,133,10.4,12.1,17.1,1038.4,本季對外提供查詢之買賣實價案件計146件,較上季減少287件,減少幅度為66.28%,交易量與上季(433件)大幅減少,主要原因為新建住宅大樓、透天厝多集中於上季辦理所有權移轉所影響。至於本季土地或房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計85件,均價18.3萬元/坪,較上季18.9萬元/坪下跌;商業區房地買賣實價案件計10件,交易平均單價16.7萬元/坪,較上季19萬元/坪下跌,住宅區與商業區房地買賣價格同步下跌原因為上季交易標的多屬新建住宅大樓、透天厝,建築單價較高所影響;農業區土地買賣實價案件計8件,交易均價5.9萬元/坪,與上季6.3萬元/坪下跌;整體而言,本季以住宅區、商業區新建成屋為主要交易對象,成交價格較上季而言微幅下跌。 105年第2季,307,545,248,10.8,12.3,15.6,1174.1,本季對外提供查詢之買賣實價案件計276件,較上季增加130件,增加幅度為89.04%,交易量與上季(146件)大幅增加,主要原因為大雅區公所及清泉醫院一帶新建住宅大樓交屋所影響。至於本季土地或房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計161件,均價18.8萬元/坪,較上季18.3萬元/坪持平;商業區房地買賣實價案件計16件,交易平均單價18.9萬元/坪,較上季16.7萬元/坪上漲,原因為本季交易標的多屬新建住宅大樓,建築單價較高所影響;工業區土地買賣實價案件計6件,交易均價11.7萬元/坪,上季無類此案件;農業區土地買賣實價案件計16件,交易均價5.9萬元/坪,與上季5.9萬元/坪持平;非都市土地甲種建築用地房地買賣實價案件計23件,交易均價19.8萬元/坪,與上季19.3萬元/坪持平;整體而言,本季以住宅區新建成屋為主要交易對象,成交價格較上季而言上漲。 105年第3季,252,475,204,12,12.4,15.8,1221.2,本季對外提供查詢之買賣實價案件計224件,較上季減少52件,減少幅度為18.84%,交易量與上季(276件)小幅減少。至於本季土地或房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計118件,均價18.7萬元/坪,較上季18.8萬元/坪持平;商業區房地買賣實價案件計9件,交易平均單價19.9萬元/坪,較上季18.9萬元/坪上漲,原因為本季交易標的多屬新建住宅大樓且所在樓層數較高,單價偏高所影響;農業區土地買賣實價案件計26件,交易均價6.8萬元/坪,與上季5.9萬元/坪上漲,原因為本季交易標的多屬交通及區位條件較優,單價偏高所影響;非都市土地甲種建築用地房地買賣實價案件計23件,交易均價18.3萬元/坪,與上季19.8萬元/坪下跌,主要原因為本季交易標的多屬整批交易且區位較差,單價偏低所影響;非都市土地農牧用地土地買賣實價案件計5件,交易均價5.8萬元/坪,上季無類此案件。整體而言,本季土地及房地成交價格與上季漲跌互見。 105年第4季,401,636,332,10.9,13.2,17.8,1019.7,本季對外提供查詢之買賣實價案件計370件,較上季增加146件,增加幅度為65.18%,交易量與上季(224件)增加,原因為本季學府路有批新建案陸續交屋。至於本季土地或房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計198件,均價20.1萬元/坪,較上季18.7萬元/坪上漲,原因為本季交易多屬新成屋,單價較高所致;商業區房地買賣實價案件計15件,交易平均單價17.4萬元/坪,較上季19.9萬元/坪下跌,原因為本季交易多屬整批新建案交易且交通區位較上季不佳,單價偏低所致;農業區土地買賣實價案件計24件,交易均價6.8萬元/坪,與上季6.8萬元/坪持平;非都市土地特定農業區甲種建築用地房地買賣實價案件計13件,交易均價19.3萬元/坪,與上季18.3萬元/坪上漲,原因為本季交易較多5年內成屋交易,單價偏高所影響;非都市土地特定農業區農牧用地土地買賣實價案件計6件,交易均價4.7萬元/坪,與上季5.8萬元/坪下跌,原因為本季交易標的臨路條件較上季不佳,單價偏低所致。整體而言,本季土地及房地成交價格與上季漲跌互見。 106年第1季,313,482,208,12.1,13.1,15.7,1106.9,本季對外提供查詢之買賣實價案件計248件,較上季減少122件,減少幅度為32.97%,交易量與上季(370件)減少,原因為上季受學府路一帶新建大樓年底交屋影響所導致。至於本季土地及房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計124件,均價18.7萬元/坪,較上季20.1萬元/坪下跌,原因為本季交易案件多屬中古屋,單價較低所致;商業區房地買賣實價案件計17件,均價17.4萬元/坪,較上季17.4萬元/坪呈持平狀態;農業區土地買賣實價案件計35件,均價6.6萬元/坪,與上季6.8萬元/坪呈持平狀態;非都市土地特定農業區甲種建築用地房地買賣實價案件計14件,均價18.8萬元/坪,與上季19.3萬元/坪呈持平狀態。整體而言,本季土地及房地成交價格較上季微幅下跌。 106年第2季,254,494,171,11.3,13.2,16,1089.9,本季對外提供查詢之買賣實價案件計187件,較上季減少61件,減少幅度為24.60%。至於本季土地及房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計72件,均價17.6萬元/坪,較上季下跌,係因本季交易案件新成屋所占比例較低,整體平均單價偏低所致;商業區房地買賣實價案件計15件,均價17.6萬元/坪,較上季呈持平狀態;農業區土地買賣實價案件計21件,交易均價6.4萬元/坪,較上季呈持平狀態;非都市土地特定農業區甲種建築用地房地買賣實價案件計13件,交易均價21.1萬元/坪,較上季上漲,係因本區清陽路有新建案陸續交屋,單價較高所致。整體而言,本季土地及房地成交價格較上季呈現漲跌互見狀態。 106年第3季,225,385,168,9.8,13.3,14.2,1066.4,本季對外提供查詢之買賣實價案件計171件,較上季減少16件,減少幅度為8.56%。至於本季土地及房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計77件,均價17.6萬元/坪,較上季呈持平狀態;商業區房地買賣實價案件計10件,均價16.0萬元/坪,較上季下跌,係因本季交易樓層數與上季相比較多中低樓層,單價較低所致;農業區土地買賣實價案件計15件,交易均價5.9萬元/坪,較上季下跌,係因本季農建地交易比例較上季低,單價較低所致;非都市土地特定農業區甲種建築用地房地買賣實價案件計11件,交易均價18.6萬元/坪,較上季下跌,係因本季屋齡偏高比例占比較高,單價較低所致。整體而言,本季土地及房地成交價格較上季呈現下跌狀態。 106年第4季,379,789,271,10.1,17.4,17.5,1114.4,本季對外提供查詢之買賣實價案件計317件,較上季增加146件,增加幅度為85.38%,主要原因為雅環路三段及永和路附近新建大樓交屋所導致。至於本季土地及房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計222件,均價20.4萬元/坪,較上季上漲,係因本季交易標的多屬住宅大樓新成屋,單價較高所致;都市土地農業區買賣實價案件計42件,均價5.8萬元/坪,較上季呈持平狀態。整體而言,本季土地及房地成交價格較上季上漲。 107年第1季,287,487,206,11.7,15.4,16.3,1037.4,本季(107年1至3月)買賣移轉案件共計287件,較上季(106年10至12月379件)減少92件。本季房地交易價格部份,公寓平均單價11.7萬元/坪;華廈平均單價15.4萬元/坪;住宅大樓平均單價16.3萬元/坪;透天厝平均總價1037.4萬元/戶。 107年第2季,267,481,195,13.3,14.7,17.2,1092.8,本季(107年4至6月)買賣移轉案件共計267件,較上季(107年1至3月287件)減少20件。本季房地交易價格部份,公寓平均單價13.3萬元/坪;華廈平均單價14.7萬元/坪;住宅大樓平均單價17.2萬元/坪;透天厝平均總價1092.8萬元/戶。 107年第3季,277,461,200,12.3,15.6,19,1202.8,大雅區:本季(107年7至9月)買賣移轉案件共計277件,較上季(107年4至6月267件)增加10件。本季房地交易價格部份,公寓平均單價12.3萬元/坪;華廈平均單價15.6萬元/坪;住宅大樓平均單價19.0萬元/坪;透天厝平均總價1202.8萬元/戶。 107年第4季,259,531,168,12.3,13.9,17.8,1279.4,本季(107年10至12月)買賣移轉案件共計259件,較上季(107年7月至9月277件)減少18件。本季房地交易價格部份,公寓平均單價12.3萬元/坪;華廈平均單價13.9萬元/坪;住宅大樓平均單價17.8萬元/坪;透天厝平均總價1279.4萬元/戶。 108年第1季,229,399,158,10.8,16.3,16.6,1330.1,本季(108年1至3月)買賣移轉案件共計229件,較上季(107年10月至12月259件)減少30件。本季房地交易價格部份,公寓平均單價10.8萬元/坪;華廈平均單價16.3萬元/坪;住宅大樓平均單價16.6萬元/坪;透天厝平均總價1330.1萬元/戶。 108年第2季,270,531,164,13.2,14.5,17.3,1142.6,"本季(108年4至6月)買賣移轉案件共計270件,較上季(108年1至3月229件)增加41件。本季房地交易價格部份,公寓平均單價13.2萬元/坪;華廈平均單價14.5萬元/坪;住宅大樓平均單價17.3萬元/坪;透天厝平均總價1,142.6萬元/戶。" 108年第3季,290,553,194,14.3,15.6,17.9,1144.3,"本季(108年7至9月)買賣移轉案件共計290件,較上季(108年4至6月270件)增加20件。本季房地交易價格部份,公寓平均單價14.3萬元/坪;華廈平均單價15.6萬元/坪;住宅大樓平均單價17.9萬元/坪;透天厝平均總價1,144.3萬元/戶。" 108年第4季,306,693,233,16,15.5,17.3,1224.1,"本季(108年10至12月)買賣移轉案件共計306件,較上季(108年7至9月290件)增加16件。本季房地交易價格部份,公寓平均單價16.0萬元/坪;華廈平均單價15.5萬元/坪;住宅大樓平均單價17.3萬元/坪;透天厝平均總價1,224.1萬元/戶。" 109年第1季,216,367,124,15.4,17.3,18.3,1243.8,"本季(109年1至3月)買賣移轉案件共計216件,較上季(108年10至12月306件)減少90件。本季房地交易價格部份,公寓平均單價15.4萬元/坪;華廈平均單價17.3萬元/坪;住宅大樓平均單價18.3萬元/坪;透天厝平均總價1,243.8萬元/戶。" 109年第2季,339,599,247,15.9,16.3,19.8,1218,"本季(109年4至6月)買賣移轉案件共計339件,較上季(109年1至3月216件)增加123件。本季房地交易價格部份,公寓平均單價15.9萬元/坪;華廈平均單價16.3萬元/坪;住宅大樓平均單價19.8萬元/坪;透天厝平均總價1,218.0萬元/戶。" 109年第3季,348,700,212,13.4,16.6,18,1589.3,"本季(109年7至9月)買賣移轉案件共計348件,較上季(109年4至6月339件)增加9件。本季房地交易價格部份,公寓平均單價13.4萬元/坪;華廈平均單價16.6萬元/坪;住宅大樓平均單價18.0萬元/坪;透天厝平均總價1,589.3萬元/戶。" 109年第4季,290,554,186,13.1,17,19.3,1508.8,"本季(109年10至12月)買賣移轉案件共計290件,較上季(109年7至9月348件)減少58件。本季房地交易價格部份,公寓平均單價13.1萬元/坪;華廈平均單價17.0萬元/坪;住宅大樓平均單價19.3萬元/坪;透天厝平均總價1,508.8萬元/戶。" 110年第1季,463,741,388,16.3,16.5,18.9,1404.3,"本季(110年1至3月)買賣移轉案件共計463件,較上季(109年10至12月290件)增加173件。本季房地交易價格部份,公寓平均單價16.3萬元/坪;華廈平均單價16.5萬元/坪;住宅大樓平均單價18.9萬元/坪;透天厝平均總價1,404.3萬元/戶。" 110年第2季,485,993,356,17.2,18.9,19.7,1464.1,"本季(110年4至6月)買賣移轉案件共計485件,較上季(110年1至3月463件)增加22件。本季房地交易價格部份,公寓平均單價17.2萬元/坪;華廈平均單價18.9萬元/坪;住宅大樓平均單價19.7萬元/坪;透天厝平均總價1,464.1萬元/戶。" ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, 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