季度,買賣移轉案件數_件,土地移轉筆數_筆,建物移轉棟數_棟,公寓平均單價_萬元-坪,華廈平均單價_萬元-坪,住宅大樓平均單價_萬元-坪,透天厝平均總價_萬元,實價登錄價格動態分析 101年第4季 ,260,459,278,8.6,8.2,12.7,"1,124.90",本期不動產交易量受干城地區新大樓辦理移轉影響與上期相比增加1.7成,與去年同期相較增加約3.4成。因鐵路高架化與台糖區段徵收辦理及4號生活圈道路通車影響,後火車站復興路、台中路等主要道路沿線及建國市場等附近地區,地價持續上漲。外圍地區如九期附近及振興路以南區段徵收周邊地區,因交通便利性的提高地價上漲。 102年第1季,222,452,224,9.5,8,12.6,"1,119.30",本季因主要成交於九期重劃區附近較低價位地區,餘零星分佈各地區影響,對外提供查詢之買賣實價案件計222件,較上季減少38件,減少幅度為14.62%。至於本季房地交易價格部分,房地買賣實價案件計119件,均價139800元/坪,較上季微幅上漲;土地買賣實價案件計37件,均價140200元/坪,較上季下跌,係因成交區位多位於低價位等影響。整體而言,受鐵路高架化與台糖區段徵收辦理之利多因素,及受4號生活圈道路通車影響,交通便利性增加,本季房地成交價格較上季微幅上漲。 102年第2季,390,612,405,7.8,10,12.8,"1,142.50",本季因九期重劃區附近因新完工之大樓交易影響,對外提供查詢之買賣實價案件計390件,較上季增加168件,增加幅度為75.68%。至於本季房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計227件,均價14.3萬元/坪,較上季微幅上漲1%。整體而言,鐵路高架化、台糖區段徵收辦理及4號生活圈道路通車等利多因素,仍然持續影響東區發展地價微幅上漲。 102年第3季,436,643,442,8,10.7,13.2,"1,139.70",本季因九期重劃區附近因新完工之大樓交易影響,對外提供查詢之買賣實價案件計436件,較上季增加46件,增加幅度為11.8%。至於本季房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計396件,均價14.4萬元/坪,較上季微幅上漲0.7%。整體而言,鐵路高架化、台糖區段徵收辦理及4號生活圈道路通車等利多因素,仍然持續影響東區發展地價微幅上漲。 102年第4季,303,484,425,9.3,11.3,12.1,"1,190.00",本季因九期重劃區新完工之大樓交易減緩影響,對外提供查詢之買賣實價案件計303件,較上季減少133件,減少幅度為30.5%。至於本季房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計181件,均價14.8萬元/坪,較上季微幅上漲2.8%。整體而言,雖然交易減少但鐵路高架化、台糖區段徵收辦理及4號生活圈道路通車等利多因素,仍然持續影響東區發展地價上漲。 103年第1季,201,387,231,10.6,12.7,13.7,"1,188.00",本季因九期重劃區新完工之大樓交易減緩影響,對外提供查詢之買賣實價案件計201件,較上季減少102件,減少幅度為33.7%。至於本季房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計95件,均價15.0萬元/坪,較上季微幅上漲1.4%。整體而言,雖然交易減少但鐵路高架化、新建國市場遷建正開發建設中、台糖區段徵收辦理及4號生活圈道路通車等利多因素,其周邊地區也漸漸吸引買氣,仍然持續影響東區發展地價上漲。 103年第2季,221,440,251,11.1,12.7,13.6,"1,066.60",本季因九期重劃區新完工之大樓交易減緩影響,對外提供查詢之買賣實價案件計221件,較上季增加20件,增加幅度為9%。至於本季房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計108件,均價15.3萬元/坪,較上季微幅上漲2%。整體而言東區受正開發建設中的鐵路高架化、新建國市場遷建、台糖區段徵收及已完工通車的4號生活圈道路等利多因素,其周邊地區也漸漸吸引買氣,仍然持續影響東區發展地價上漲。 103年第3季,357,503,359,10.7,12.7,14.1,"1,058.90",本季因九期重劃區新完工之大樓交易減緩影響,對外提供查詢之買賣實價案件計357件,較上季增加136件,增加幅度為38%。至於本季房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計291件,均價15.8萬元/坪,較上季微幅上漲3%。整體而言東區受正開發建設中的鐵路高架化、新建國市場遷建、台糖區段徵收及已完工通車的4號生活圈道路等利多因素,其周邊地區也漸漸吸引買氣,仍然持續影響東區發展地價上漲。 103年第4季,282,461,284,10.6,12.6,14.5,"1,081.60",本季對外提供查詢之買賣實價案件計282件,較上季減少75件,減少幅度為21%。至於本季房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計136件,均價15.7萬元/坪,較上季價格持平。隨著房地合一稅改政策方向愈來愈明朗,且目前東區受正開發建設中的鐵路高架化、新建國市場遷建、台糖區段徵收及已完工通車的4號生活圈道路等利多因素,其周邊地區買氣依然持續,並持續影響東區發展及地價長期上漲的走勢。 104年第1季,216,326,205,11.7,13.4,14.2,"1,161.40",本季對外提供查詢之買賣實價案件計216件,較上季減少66件,減少幅度為23%。至於本季房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計131件,均價15.7萬元/坪,較上季價格持平。隨著房地合一稅改政策方向愈來愈明朗,且目前東區受正開發建設中的鐵路高架化,建國市場即將完工啟用、台糖區段徵收及已完工通車的4號生活圈道路等生活便利因素,其周邊地區買氣仍可持續期待,並持續影響東區未來發展及地價長期上漲,整體而言,本季房地成交數量較上季減少而成交價則呈現持平走勢。 104年第2季,205,463,314,11.2,12.5,13.8,"1,190.00",本季對外提供查詢之買賣實價案件計205件,較上季減少11件,減少幅度為5.1%。房地交易價格部分,住宅區買賣實價案件計133件,均價16.5萬元/坪,較上季價格微漲;商業區買賣實價案件計29件,均價18.4萬元/坪。目前東區可預期之開發案有鐵路高架化、建國市場完工啟用、台糖區段徵收及已完工通車的4號生活圈道路等,生活機能可望更為便利,周邊地區推案及買氣仍熱絡,持續帶動東區都市發展及地價上漲。整體而言,本季房地成交數量較上季略減而成交價則呈現小漲走勢。 104年第3季,236,336,239,11.3,12.8,14.3,"1,145.00",本季對外提供查詢之買賣實價案件計236件,較上季增加31件,增加幅度為15.1%。房地交易價格部分,住宅區買賣實價案件計207件,均價16.8萬元/坪,較上季價格微漲;商業區買賣實價案件計22件,均價18.5萬元/坪。目前東區可預期之開發案有鐵路高架化、建國市場完工啟用、台糖區段徵收及已完工通車的4號生活圈道路等,生活機能可望更為便利,周邊地區推案及買氣仍熱絡,持續帶動東區都市發展及地價上漲。整體而言,本季房地成交數量較上季略增而成交價則呈現漲走勢。 104年第4季,357,531,355,11.5,13.1,14.5,"1,195.80",本季對外提供查詢之買賣實價案件計357件,較上季增加121件,增加幅度為51.27%。至於本季房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計283件,均價17.1萬元/坪,較上季呈小漲狀態;商業區房地買賣實價案件計25件,均價18.8萬元/坪,較上季呈小漲狀態,成交量增係受房地合一稅政策及新建案交屋影響。目前東區有鐵路高架化、建國市場完工啟用、台糖區段徵收及已完工通車的4號生活圈道路等開發建設,生活機能可望更為便利,周邊地區買氣仍穩定。整體而言,本季房地成交價格較上季呈小漲狀態。 105年第1季,129,188,143,9.7,14.5,14.7,"1,161.30",本季對外提供查詢之買賣實價案件計129件,較上季減少228件,減少幅度為63.87%。至於本季房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計102件,均價17.6萬元/坪,較上季呈持平狀態;商業區房地買賣實價案件計24件,均價18.5萬元/坪,較上季呈持平狀態。目前東區有鐵路高架化、建國市場完工啟用、台糖區段徵收及已完工通車的4號生活圈道路等開發建設,生活機能將更為便利。整體而言,本季房地成交價格較上季呈持平狀態。 105年第2季,153,313,208,10.7,14.1,14.5,"1,159.20",本季對外提供查詢之買賣實價案件計153件,較上季增加24件,增加幅度為18.6%。至於本季房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計118件,均價17.3萬元/坪,較上季呈持平狀態;商業區房地買賣實價案件計36件,均價18.2萬元/坪,較上季微幅下跌。東區因有鐵路高架化、建國市場完工啟用、台糖區段徵收及已完工通車的4號生活圈道路等開發建設,生活機能便利性提升,價格有微幅波動現象。就整體而言,本季房地成交價格較上季呈微幅下跌。 105年第3季,237,343,264,10.8,14.3,14.9,"1,105.60",本季對外提供查詢之買賣實價案件計237件,較上季增加84件,增加幅度為54.90%。至於本季房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計187件,均價17.8萬元/坪,較上季呈持平狀態,因鐵路高架化、建國市場完工啟用、台糖區段徵收及已完工通車的4號生活圈道路等開發建設,生活機能便利性提升,價格持穩;商業區房地買賣實價案件計47件,均價18.7萬元/坪,較上季微幅下跌。係因本季成交案件多屬老舊建物,其均價較低所致。就整體而言,本季房地成交價格較上季持平。 105年第4季,256,521,378,10.6,14.4,15.1,"1,156.70",本季受到區內臺中火車站新站鐵路高架化完工影響,對外提供查詢之買賣實價案件計256件,較上季增加19件,增加幅度為8%。至於本季房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計209件,均價17.9萬元/坪,較上季呈持平狀態;商業區房地買賣實價案件計34件,均價18.9萬元/坪,較上季呈持平狀態。本區因鐵路高架化、建國市場完工啟用、台糖區段徵收及已完工通車的4號生活圈道路等開發建設,生活機能相對提升,商業活動呈現穩定,價格持穩。就整體而言,本季房地成交價格較上季呈持平狀態。 106年第1季,187,277,241,10.8,13.9,15.5,"1,185.10",本季對外提供查詢之買賣實價案件計187件,較上季減少69件,減少幅度為26.95%。至於本季房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計158件,均價18.2萬元/坪,較上季呈持平狀態;商業區房地買賣實價案件計22件,均價19.3萬元/坪,較上季呈持平狀態。本區因鐵路高架化通車、火車新站完工、新建國市場啟用後,緊接著今年初在鄰近火車站,秀泰廣場也盛大開幕,又台糖生態湖開發基礎工程業於3月初完工,生活機能相對提升,商業活動穩定,價格平穩。整體而言,本季房地成交價格較上季持平。 106年第2季,214,342,228,10.9,14.1,15.8,"1,198.50",本季對外提供查詢之買賣實價案件計214件,較上季增加27件,增加幅度為14.44%。至於本季房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計178件,均價18.3萬元/坪,較上季呈持平狀態;商業區房地買賣實價案件計29件,均價19.5萬元/坪,較上季呈持平狀態。本區因鐵路高架化通車,地面鐵道綠化及地下道填平工程仍在進行中,生活機能相對提升。此外,建國市場遷移啟用後,鄰近火車站之秀泰廣場也相繼開幕,加上台糖生態湖開發基礎工程及帝國糖廠修復工程業已完工,商業活動效益動能不減,價格順勢平穩。整體而言,本季土地及房地成交價格較上季呈持平狀態。 106年第3季,204,360,282,10.7,13.8,16.1,"1,196.10",本季對外提供查詢之買賣實價案件計236件,較上季增加31件,增加幅度為15.1%。房地交易價格部分,住宅區買賣實價案件計207件,均價16.8萬元/坪,較上季價格微漲;商業區買賣實價案件計22件,均價18.5萬元/坪。目前東區可預期之開發案有鐵路高架化、建國市場完工啟用、台糖區段徵收及已完工通車的4號生活圈道路等,生活機能可望更為便利,周邊地區推案及買氣仍熱絡,持續帶動東區都市發展及地價上漲。整體而言,本季房地成交數量較上季略增而成交價則呈現漲走勢。 106年第4季,398,332,394,10.9,14.3,16.6,"1,218.30",本季對外提供查詢之買賣實價案件計357件,較上季增加121件,增加幅度為51.27%。至於本季房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計283件,均價17.1萬元/坪,較上季呈小漲狀態;商業區房地買賣實價案件計25件,均價18.8萬元/坪,較上季呈小漲狀態,成交量增係受房地合一稅政策及新建案交屋影響。目前東區有鐵路高架化、建國市場完工啟用、台糖區段徵收及已完工通車的4號生活圈道路等開發建設,生活機能可望更為便利,周邊地區買氣仍穩定。整體而言,本季房地成交價格較上季呈小漲狀態。 107年第1季,290,339,297,10.8,14.1,16.8,"1,245.20",本季因整體開發區附近買賣交易量增加影響,對外提供查詢之買賣實價案件計290件,較上季減少加108件,減少幅度為27.13%。至於本季房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計218件,均價18.5萬元/坪,較上季呈持平狀態,;商業區房地買賣實價案件計60件,均價19.8萬元/坪,較上季呈現上漲,係因鐵路高架化通車,且復興路高架橋拆除後,生活機能相對提升,加以成交案例多位於整體開發區附近,成交價格較高所致。整體而言,本季房地成交價格較上季微幅上漲。 107年第2季,102,209,136,-,11.5,11.9,"1,324.00",本季對外提供查詢之買賣實價案件計102件,較上季減少3件,減少幅度為0.03%。至於本季房地交易價格部分,商業區房地買賣實價案件計80件,均價12.5萬元/坪,較上季呈持平狀態。本區有重大公共工程題材,部分老舊大樓亦開始籌備自辦都更,交易價格相對平穩,且因本季透天厝成交件數較多,拉抬整體均價。整體而言,本季房地成交價格較上季呈持平狀態。 107年第3季,102,227,118,10,-,13.9,"1,691.40",本季對外提供查詢之買賣實價案件計102件,較上季相同。至於本季房地交易價格部分,商業區房地買賣實價案件計87件,均價12.9萬元/坪,較上季微幅上漲。本區因火車站周邊工程陸續完工,綠川、柳川整治完竣,閒置大樓再生及老舊建物都更也逐步改變市容,交易價格相對平穩。整體而言,本季房地成交價格較上季呈微幅上漲狀態。 107年第4季,98,219,110,9.7,-,13.9,"1,449.00",本季對外提供查詢之買賣實價案件計98件,較上季減少4件,減少幅度為7.84%。至於本季房地交易價格部分,商業區房地買賣實價案件計76件,均價13.2萬元/坪,較上季持平,係因台中火車站周邊工程陸續完工,區內老舊建物都更持續推動,商務旅館持續進駐,活化中區市容,帶動人潮流動,促使交易價格平穩。整體而言,本季房地成交價格較上季持平。 108年第1季,94,205,113,12,12.1,14.6,"2,200.00",本季對外提供查詢之買賣實價案件計94件,較上季減少4件,減少幅度為4.08%。至於本季房地交易價格部分,商業區房地買賣實價案件計74件,均價13.0萬元/坪,較上季呈持平狀態。本區商業行為仍偏向傳統製餅、市場美食及金融業為主,建物型態多屬老舊建物,以致交易價格尚為平穩,雖有臺中綠川水岸廊道經歷整治與美化後,沿岸廣植樹木綠意盎然,對不動產交易影響有限。整體而言,本季房地成交價格較上季持平。 108年第2季,109,281,149,-,10.5,14.7,"1,634.00",本季對外提供查詢之買賣實價案件計109件,較上季增加15件,增加幅度為15.96%。至於本季房地交易件數部分,商業區房地買賣實價案件計96件,較上季增加。近期臺中市政府提出「台中市城中城再生執行方案」,包括大車站計畫、台中轉運中心建置、武德街拓寬、大智路打通、綠空廊道及建成路等5處地下道填平等,透過整體規劃推動在地建設,從交通、經濟、文化等方面加強振興中區,吸引買氣回籠。整體而言,本季房地成交件數較上季增加。 108年第3季,88,193,93,9.8,10.5,14.6,"1,382.30",本季對外提供查詢之買賣實價案件計88件,較上季減少21件,減少幅度為19.27%。至於本季房地交易件數部分,商業區房地買賣實價案件計86件,較上季減少,係因中區屬老舊市區,發展飽和,近期亦無大規模建築案,皆屬小戶數推案。整體而言,本季房地成交件數較上季減少。 108年第4季,114,108,141,13.5,14.7,15.2,"1,308.10","本季對外提供查詢之買賣實價案件計114件,較上季增加26件,增加幅度為29.55%。至於本季房地交易件數部分,商業區房地買賣實價案件計143件,較上季增加,因臺中市政府推動「台中文化城中城歷史空間再造計畫」,延續台中州廳、刑務所官舍群及綠空鐵道軸線等建設等三大計畫,有促進地方商業行為漸趨活絡。整體而言,本季房地成交件數較上季增加。" 109年第1季,111,245,161,12.2,16.5,17.5,"1,020.30",本季對外提供查詢之買賣實價案件計111件,較上季減少33件,減少幅度為22.92%。至於本季房地交易件數部分,商業區房地買賣實價案件計111件,較上季減少,係因疫情關係減少民眾出遊意願,影響區內觀光產業,商業活動趨緩。整體而言,本季房地成交件數較上季減少。 109年第2季,115,231,143,13.5,-,17.1,"2,397.90",本季對外提供查詢之買賣實價案件計115件,較上季增加4件,增加幅度為3.60%。至於本季房地交易件數部分,商業區房地買賣實價案件計101件,較上季減少,係因交易多以自用為主,且新成屋已於之前陸續交屋。整體而言,本季房地成交件數較上季減少。 109年第3季,279,410,272,10.6,14.1,18.4,1241.5,本季對外提供查詢之買賣實價案件計279件,較上季增加23件,增加幅度為8.98%。至於本季土地及房地交易件數部分,住宅區房地買賣實價案件計221件,較上季增加34件,係因精武路新成屋陸續交屋,以致交易件數增加;住宅區土地買賣實價案件計21件,較上季案件持平;商業區房地買賣實價案件計50件,較上季增加25件,成交案例多位於進化路、十甲路、自由路四段、東光園路住商混和大樓。整體而言,本季土地及房地成交件數較上季增加。 109年第4季,406,380,384,10.7,14.4,18.5,"1,241.60",本季對外提供查詢之買賣實價案件計406件,較上季增加127件,增加幅度為45.52%,係因有新案移轉件數較多所致。至於本季土地及房地交易件數部分,住宅區房地買賣實價案件計318件,較上季增加97件,係因大智路及樂業南路新成屋陸續交屋所致;住宅區土地買賣實價案件計39件,較上季增加22件多位於旱溪段;商業區房地買賣實價案件計39件,較上季增加11件,成交案例多位於台中路、公園東路、自由路四段、旱溪東路住商混和大樓。整體而言,本季土地及房地成交件數較上季增加。 110年第1季,260,434,225,11,14.6,18.8,"1,248.50",本季對外提供查詢之買賣實價案件計260件,較上季減少146件,減少幅度為35.96%,至於本季土地及房地交易件數部分,住宅區房地買賣實價案件計129件,較上季減少189件,係因新建案已於上季陸續交屋所致;住宅區土地買賣實價案件計45件,較上季增加6件,多位於旱溪段;商業區房地買賣實價案件計81件,較上季增加42件,成交案例多位於一心街、公園東路、旱溪東路華廈及住商混合大樓。整體而言,本季土地成交件數較上季增加;房地成交件數較上季減少。 110年第2季,344,462,384,11.7,15.3,19.5,"1,290.80",本季對外提供查詢之買賣實價案件計344件,較上季增加84件,增加幅度為32.31%,係因新成屋整批辦理買賣登記移轉過戶所致。至於本季土地及房地交易件數部分,住宅區房地買賣實價案件計214件,較上季增加85件,係因新成屋整批辦理買賣登記移轉過戶所致;住宅區土地買賣實價案件計54件,較上季增加9件,多位於旱溪段;商業區房地買賣實價案件計135件,較上季增加93件,係新成屋整批辦理買賣登記移轉過戶所致,成交案例多位於一心街、公園東路、東福路華廈及住商混合大樓。整體而言,本季土地及房地成交件數較上季增加。 ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,,