季度,買賣移轉案件數-件 ,土地移轉筆數-筆 ,建物移轉棟數-棟,公寓平均單價-萬元-坪,華廈平均單價-萬元-坪,住宅大樓平均單價-萬元-坪,透天厝平均總價-萬元,實價登錄價格動態分析 101年第4季 ,751,1214,767,10,7.9,11.4,"1,711.90",受實價登錄影響,本季成交量較上一季減少,購屋者觀望、多比較心態,使買氣減弱,主要交易案件以中興大學、臺中高工、崇倫公園、健康公園及忠明園道、興大園道、復興園路附近生活便利性高、綠覆率高、休憩機能佳,為多數民眾購屋首選,一直是相當受歡迎地區,整季平均地價呈現微漲。 102年第1季,610,1108,671,11.9,12.2,12.4,"1,337.60",本季因可開發素地日漸稀少,成交量已漸減少,唯成交價格仍穩健,園道生活圈仍是首選,以興大園道、忠明園道、復興園路、健康公園等較佳,對外提供查詢之買賣實價案件計610件,較上季減少141件,減少幅度為18.77%。至於本季房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計412件,均價138400元/坪,較上季微幅上漲。整體而言,本季房地成交價格較上季微幅上漲。 102年第2季,940,1476,1032,9.8,12.9,12,"1,341.40",本季有工學路附近新建住宅大樓完工,因案近臺中高工,生活機能佳,讓成交量放大許多,對外提供查詢之買賣實價案件計940件,較上季增加330件,增加幅度為54.1%。至於本季房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計739件,均價14.2萬/坪,較上季微幅下跌。整體而言,本季房地新案及舊屋皆放量增加總合成交均價較上季微幅下跌。 102年第3季,854,1369,1047,11.3,12.5,13.9,"1,495.00",本季工學路附近新建住宅大樓多數已於上季移轉,交易案件量略減,對外提供查詢之買賣實價案件計854件,較上季減少86件,減少幅度為9.1%。至於本季房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計586件,均價14.3萬/坪,較上季微幅上漲。整體而言,交易熱絡地區位於臺中高工及中興大學附近,本季房地交易量減少成交價微幅上漲。 102年第4季,981,1528,1056,11,13.6,13.8,"1,311.00",本季文心南路附近新建住宅大樓完工於本季移轉,交易案件量增加,對外提供查詢之買賣實價案件計981件,較上季增加127件,增加幅度為14.8%。本季房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計664件,均價14.6萬/坪,較上季微幅上漲。整體而言,交易熱絡地區位於文心南路、臺中高工、中興大學附近,本季房地交易量增加成交價微幅上漲。 103年第1季,776,1343,877,10.8,13.7,14.5,"1,671.00",本季忠明南路、德富路附近新建住宅大樓完工於本季移轉,建案規模較小,案件量減少,對外提供查詢之買賣實價案件計776件,較上季減少205件,減少幅度為20.9%。本季房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計631件,均價14.7萬/坪,較上季微幅上漲。整體而言,交易熱絡地區位於忠明南路、德富路、中興大學附近,本季房地交易量減少成交價微幅上漲。 103年第2季,666,1241,834,11.7,13.5,14.8,"1,301.80",本季因新建完工住宅較少,案件量減少,對外提供查詢之買賣實價案件計666件,較上季減少110件,減少幅度為14.18%。本季房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計435件,均價14.9萬/坪,較上季上漲。交易熱絡地區位於臺中高工、中興大學及樹義園道、忠明園道、興大園道附近因綠地多、生活機能完善較受民眾喜愛,整體而言,本季房地交易量減少而成交價呈現上漲。 103年第3季,664,1330,807,12.4,14.5,14.9,"1,353.20",本季對外提供查詢之買賣實價案件計664件,較上季減少2件,減少幅度為0.30%。本季房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計370件,均價15.2萬/坪,較上季上漲。交易熱絡地區位於中興大學、臺中高工及樹義園道、忠明園道、興大園道附近因綠地多又鄰近國立公共資訊圖書館、生活機能完善,整體而言,本季房地交易量減少而成交價呈現上漲。 103年第4季,1096,1522,1327,12.1,14.1,15.9,"1,406.40",本季文心南路附近新建住宅大樓完工於本季移轉,交易案件量增加,對外提供查詢之買賣實價案件計1096件,較上季增加432件,增加幅度為65.1%。本季房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計926件,均價15.9萬/坪,較上季上漲。交易熱絡地區位於復興北路、南和路附近,因復興北路便道施工完成可連接環中路、復興路等主要道路交通便利性大增,南和路鄰綠園道,近中興大學、臺中高工生活機能完善,整體而言,本季房地交易量增加成交價呈現上漲。 104年第1季,500,942,601,11,13.5,15.9,"1,413.90",本季新建住宅大樓完工移轉較少,交易案件量減少,對外提供查詢之買賣實價案件計500件,較上季減少596件,減少幅度為54.4%。本季房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計429件,均價15.8萬/坪,較上季下跌。交易熱絡地區位於復興北路、工學北路、工學路、南和路、中興大學、臺中高工附近,因交通便利、生活機能佳較受大眾喜愛,整體而言,本季房地交易量減少成交價呈現下跌。 104年第2季,661,1739,990,12.7,14.1,16.8,"1,357.90",本季對外提供查詢之買賣實價案件計661件,較上季增加161件,增加幅度為32.2%。本季房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計397件,均價16.0萬元/坪,較上季上漲;商業區房地買賣實價案件計125件,均價17.4萬元/坪。交易熱絡地區位於忠明南路、復興北路、工學北路、工學路、南和路、中興大學、臺中高工附近,多數位於綠園道附近,因景觀佳、有綠意樹蔭、生活機能便利,是廣受大眾喜愛的生活型態,整體而言,本季房地交易量增加,成交價呈現上漲。 104年第3季,562,779,644,11.3,14.4,16.7,"1,359.00",本季因較無新建大樓完工交屋,對外提供查詢之買賣實價案件計562件,較上季減少99件,減少幅度為14.98%。至於本季房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計450件,均價16.5萬元/坪,較上季呈上漲狀態;商業區房地買賣實價案件計82件,均價17.5萬元/坪,較上季微幅上漲。整體而言,本區交易熱絡地區位於忠明南路、復興路、復興路北路,工學五街、德富路,多位於綠園道及公園附近,生活機能完善,景觀佳、對外交通便利,本季房地成交價格較上季呈上漲狀態。 104年第4季,664,1180,870,11.7,14.6,18.5,"1,280.20",本季因較多新成屋交易,對外提供查詢之買賣實價案件計664件,較上季增加102件,增加幅度為18.15%。至於本季房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計596件,均價17.9萬元/坪,較上季上漲;商業區房地買賣實價案件計41件,均價16.6萬元/坪,較上季呈下跌狀態。係因本區交易熱絡地區位於國立公共資訊圖書館、中興大學、臺中高工附近,相較於其它開發中地區,公共設施完善,景觀環境佳,對外交通便利,整體而言,本季房地成交價格較上季上漲。 105年第1季,448,527,485,12.7,13.2,20.4,"1,660.00",本季對外提供查詢之買賣實價案件計448件,較上季減少216件,減少幅度為32.53%。至於本季房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計378件,均價20.8萬元/坪,較上季上漲,係因樹義國小週邊有新建住宅大樓及新建透天社區完工移轉,鄰近明星學區,公共設施完善,對外交通便利,地價上漲;商業區房地買賣實價案件計29件,均價15.9萬元/坪,較上季呈下跌,係因本次交易多座落於老舊商業區,其區位較差所致。整體而言,本季房地成交價格較上季上漲。 105年第2季,486,735,565,12.4,14.4,18.1,"1,336.10",本季對外提供查詢之買賣實價案件計486件,較上季增加38件,增加幅度為8.48%。至於本季房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計402件,均價17.8萬元/坪,較上季下跌,係因新案市場仍觀望,無大型建案推出,成交新屋較少,多屬屋齡較久中古屋,帶動地價下跌;商業區房地買賣實價案件計55件,均價15.5萬元/坪,較上季微幅下跌,係因成交多座落於老舊商業區,其區位較差所致。整體而言,本季房地成交價格較上季下跌。 105年第3季,408,685,510,13.2,14.3,16.9,"1,326.80",本季對外提供查詢之買賣實價案件計408件,較上季減少78件,減少幅度為16.05%。至於本季房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計329件,均價17.6萬元/坪,較上季持平,係因新屋成交量少,無大型建案推出,成交多屬屋齡較久中古屋;商業區房地買賣實價案件計52件,均價15.7萬元/坪,較上季持平,係鐵路高架化可解決交通受鐵道阻隔不便利性。整體而言,本季房地成交價格較上季持平。 105年第4季,739,1013,964,12.8,14.7,19.7,"1,262.60",本季對外提供查詢之買賣實價案件計739件,較上季增加331件,增加幅度為81.13%。至於本季房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計634件,均價19.4萬元/坪,較上季上漲;商業區房地買賣實價案件計48件,均價15.8萬元/坪,較上季持平。由於新建案完工交屋,成交量及成交均價雙上漲,加上鐵路高架化後,減少了平交道的阻隔,並將逐步填平地下道,在交通便性上將更上一層。整體而言,本季房地成交價格較上季呈現上漲狀態。 106年第1季,473,680,656,12.3,14.4,19.5,"1,416.00",本季因新建案完工交屋移轉登記,大多於上一季完成,對外提供查詢之買賣實價案件計473件,較上季減少266件,減少幅度為35.99%。至於本季房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計410件,均價19.3萬元/坪,較上季持平,係因相對於新興開發區,生活機能完善,供需平穩;商業區房地買賣實價案件計45件,均價16.5萬元/坪,較上季微幅上漲,係因交易標的多位於三民西路、工學北路附近,臨路條件較佳、屋齡較新所致。整體而言,本季房地成交價格較上季持平。 106年第2季,620,950,765,12.7,14.7,20.2,"1,240.50",本季因新建案完工交屋,對外提供查詢之買賣實價案件計620件,較上季增加147件,增加幅度為31.08%。至於本季房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計560件,均價19.8萬元/坪,較上季持平,由於成交量放大,且位處成熟已開發區,公共設施完備,交通路網四通八達,價格持穩;商業區房地買賣實價案件計27件,均價16.7萬元/坪,較上季持平,係鐵路高架化後有利於南北兩側交通,解決以往鐵路平交道容易塞車回堵問題,價格穩定。整體而言,本季房地成交價格較上季持平。 106年第3季,612,941,795,11.9,14.8,19.7,"1,210.20",本季對外提供查詢之買賣實價案件計612件,較上季減少8件,減少幅度為1.29%。至於本季房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計528件,均價19.6萬元/坪,較上季呈持平狀態,係因鐵路高架化及鐵路南北兩側平面道路打通、美村路地下道填平,不再受限鐵路阻隔不便,但不動產位於相對高點,待售物件變多,買方觀望;商業區房地買賣實價案件計55件,均價16.7萬元/坪,較上季呈持平狀態,本區因多屬小型傳統店家經營,較難與大型連鎖店、購物中心、百貨公司競爭。整體而言,本季房地成交價格較上季呈持平狀態。 106年第4季,516,835,577,13.2,14.3,18.5,"1,304.10",本季對外提供查詢之買賣實價案件計516件,較上季減少96件,減少幅度為15.69%。至於本季房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計433件,均價18.6萬元/坪,較上季呈下跌;商業區房地買賣實價案件計44件,均價16.7萬元/坪,較上季呈持平狀態。南區因發展較早,區內有較多老舊建物,本季因無新住宅大樓完工交屋,交易量及均價下跌,台中都會區鐵路高架捷運化計畫第二階段工程持續進行,未來平均每2公里有一座車站,增加市民通勤便利性,價格具有一定支撐力。整體而言,本季房地成交價格較上季呈下跌狀態。 107年第1季,499,839,593,13.1,14.8,19.3,"1,305.60",本季對外提供查詢之買賣實價案件計499件,較上季減少17件,減少幅度為3.29%。至於本季房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計395件,均價18.5萬元/坪,較上季呈持平,區內長春公園市府斥資4億元動工興建長春國民運動中心,未來可滿足民眾運動休閒需求;商業區房地買賣實價案件計90件,均價21.5萬元/坪,較上季呈現上漲,係因復興路上新建案完工交屋,有別以往大多屋齡老舊建物移轉型態。整體而言,本季房地成交價格較上季上漲。 107年第2季,542,889,676,13.1,16.3,19.3,"1,308.60",本季對外提供查詢之買賣實價案件計542件,較上季增加43件,增加幅度為8.62%。至於本季房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計455件,均價18.5萬元/坪,較上季呈持平狀態,本區有交通局打通高院路與復興路分隔島及學府路打通至公館路,增加五權車站交通動線便利性,民眾搭乘火車將更方便;商業區房地買賣實價案件計54件,均價18萬元/坪,較上季下跌,係因本季無新住宅大樓完工,交易量及均價下跌。整體而言,本季房地成交價格較上季持平。 107年第3季,539,900,627,13.3,16.4,18.7,"1,479.10",本季對外提供查詢之買賣實價案件計539件,較上季減少3件,減少幅度為0.55%。至於本季房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計429件,均價18.7萬元/坪,較上季呈持平狀態;商業區房地買賣實價案件計44件,均價18.1萬元/坪,較上季持平,係因本區有綠川二期整治工程將水質淨化、景觀環境美化,搭配台中文化創意產業園區及長春公園興建南區國民運動中心,活化舊市區發展。整體而言,本季房地成交價格較上季呈持平狀態。 107年第4季,574,956,641,14.9,16.1,18.5,"1,392.80",本季對外提供查詢之買賣實價案件計574件,較上季增加35件,增加幅度為6.49%。至於本季房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計420件,均價18.4萬元/坪,較上季呈持平狀態;商業區房地買賣實價案件計88件,均價18.9萬元/坪,較上季上漲。係因中興大學附近新建案完工交屋,該區域人文及綠覆率均佳,生活機能完善,近國立公共資訊圖書館、健康公園,區位好成交單價較高所致。整體而言,本季房地成交價格較上季上漲。 108年第1季,560,814,641,13.7,15.7,19.4,"1,250.30",本季對外提供查詢之買賣實價案件計560件,較上季減少14件,減少幅度為2.44%。至於本季房地交易價格部分,住宅區房地買賣實價案件計405件,均價18.4萬元/坪,較上季呈持平狀態;商業區房地買賣實價案件計111件,均價20.1萬元/坪,較上季上漲,係因區內新建案陸續完工交屋,該建案鄰近國立公共資訊圖書館、復興園道、興大園道、健康公園,公共設施完善,區位條件較佳,成交單價較高所致。整體而言,本季房地成交價格較上季微幅上漲。 108年第2季,650,926,748,14.3,16.1,19.3,"1,333.50",本季對外提供查詢之買賣實價案件計650件,較上季增加90件,增加幅度為16.07%。至於本季房地交易件數部分,住宅區房地買賣實價案件計552件,較上季增加。商業區房地買賣實價案件計62件,較上季減少。本區住宅區因部分新建案完工交屋,且建案鄰近樹仁公園及樹義國小,對外交通便利,交易件數增加。而商業區仍偏向傳統小店經營模式為主,建物較為老舊,以致交易件數減少。整體而言,本季房地成交件數較上季增加。 108年第3季,645,1005,762,14.2,16,19.4,-,本季對外提供查詢之買賣實價案件計645件,較上季減少5件,減少幅度為0.77%。至於本季房地交易件數部分,住宅區房地買賣實價案件計543件,較上季減少,因本區可供建築素地漸少,唯近期已有建商成功改建閒置工廠,透過危老建築容積獎勵,改善市容,可為南區帶來新氣象。商業區房地買賣實價案件計55件,較上季減少,因區內多為傳統小店經營模式,加上又是細長型商業區,不利人潮群聚。整體而言,本季房地成交件數較上季減少。 108年第4季,763,972,855,14.2,15.9,20.6,"1,334.60",本季對外提供查詢之買賣實價案件計763件,較上季增加118件,增加幅度為18.29%。至於本季房地交易件數部分,住宅區房地買賣實價案件計642件,較上季增加,係因本季有新建案完工交屋,鄰近和平國小、忠明綠園道,生活機能完善;商業區房地買賣實價案件計62件,較上季增加,因商業區位於復興路、南平路、建成路上交通方便,本季房地成交件數較上季增加。 109年第1季,476,534,580,14.9,16,19.3,"1,390.80",本季對外提供查詢之買賣實價案件計476件,較上季減少287件,減少幅度為37.61%。至於本季房地交易件數部分,住宅區房地買賣實價案件計400件,較上季減少,係因上季新建案完工交屋,本季相對交易件數減少;商業區房地買賣實價案件計39件,較上季減少,係因復興路、建成路等商圈較為老舊,以年青人為消費主力的商店亦多選擇鄰近大學商圈展店所致。整體而言,本季房地成交件數較上季減少。 109年第2季,502,741,592,14.9,17,19.8,"1,424.50",本季對外提供查詢之買賣實價案件計502件,較上季增加26件,增加幅度為5.46%。至於本季房地交易件數部分,住宅區房地買賣實價案件計400件,較上季增加,係因本季高工路有新建案完工交屋所致,住宅區土地買賣實價案件計8件,較上季減少,係因上季有多筆親友間交易所致;商業區房地買賣實價案件計40件,較上季增加,係因復興路住商混合大樓雖屋齡較久但價格較親民。整體而言,本季房地成交件數較上季增加。 109年第3季,744,1059,822,14.9,17,20.3,"1,495.00",本季對外提供查詢之買賣實價案件計744件,較上季增加242件,增加幅度為48.21%。至於本季土地及房地交易件數部分,住宅區房地買賣實價案件計550件,較上季增加150件,係因本季高工路、東興路陸續有新建案完工交屋所致;住宅區土地買賣實價案件計22件,較上季增加10件;商業區房地買賣實價案件計72件,較上季增加32件,成交案例多位於三民西路、大慶街、工學北路住商混合大樓。整體而言,本季土地及房地成交件數較上季增加。 109年第4季,854,1095,934,15,17.2,20.5,"1,483.00",本季對外提供查詢之買賣實價案件計854件,較上季增加110件,增加幅度為14.78%,係因新建案大量移轉所致。至於本季土地及房地交易件數部分,住宅區房地買賣實價案件計524件,較上季減少26件,成交案例多位於大慶街、工學路、五權南路、文心南路住宅大樓;住宅區土地買賣實價案件計29件,較上季增加7件,多位於下橋子頭段;商業區房地買賣實價案件計258件,較上季增加186件,係因本季復興路新建案完工交屋所致。整體而言,本季土地及房地成交件數較上季增加。 110年第1季,508,795,587,15.1,17.4,20.4,-,本季對外提供查詢之買賣實價案件計508件,較上季減少346件,減少幅度為40.52%。至於本季土地及房地交易件數部分,住宅區房地買賣實價案件計346件,較上季減少152件,係因新建案已於上季陸續交屋,本季成交案例多位於臺中高工、樹義國小附近住宅大樓;住宅區土地買賣實價案件計22件,較上季減少7件,多位於頂橋子頭段;商業區房地買賣實價案件計88件,較上季減少170件,係因上季新建案完工交屋所致。整體而言,本季土地及房地成交件數較上季減少。 110年第2季,563,933,634,15.4,17.6,20.6,"1,537.20",本季對外提供查詢之買賣實價案件計563件,較上季增加55件,增加幅度為10.83%。至於本季土地及房地交易件數部分,住宅區房地買賣實價案件計450件,較上季增加104件,成交案例多位於忠明南路、學府路、工學北路附近住宅大樓;住宅區土地買賣實價案件計24件,較上季增加2件,多位於樹子腳段;商業區房地買賣實價案件計78件,較上季減少10件,成交案例多位於復興路住商混合大樓。整體而言,本季土地及房地成交件數較上季增加。 ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,, ,,,,,,,,